Erfahren Sie, wie Sie als Mieterin oder Mieter Ihr Badezimmer barrierefrei umbauen können. Unser umfassender Ratgeber für das Jahr 2026 klärt über Ihre gesetzlichen Rechte nach § 554 BGB auf, zeigt Finanzierungswege über die Pflegekasse auf und gibt wertvolle Praxistipps für die Kommunikation mit dem Vermieter.
Badumbau als Mieterin oder Mieter:
Was viele nicht wissen
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
Haben Mieter ein Recht auf einen barrierefreien Badumbau?
Ja, gemäß § 554 BGB haben Mieter mit Pflegegrad, Behinderung oder altersbedingten Einschränkungen einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters für barrierefreie Umbauten. Die Kosten trägt in der Regel der Mieter, wobei die Pflegekasse ab Pflegegrad 1 einen Zuschuss von bis zu 4.180 Euro gewährt. Der Vermieter kann jedoch eine zusätzliche Kaution als Sicherheit für einen eventuellen Rückbau bei Auszug verlangen.
| Kernaspekt | Regelung & Details | Gesetzliche Grundlage |
|---|---|---|
| Zustimmungsrecht | Vermieter muss barrierefreien Umbauten bei berechtigtem Interesse zustimmen |
§ 554 Abs. 1 BGB |
| Pflegekassen Zuschuss |
Bis zu 4.180 € pro pflegebedürftige Person (max. 16.720 € pro Haushalt) |
§ 40 Abs. 4 SGB XI |
| Rückbaupflicht | Mieter muss bei Auszug grundsätzlich den Originalzustand wiederherstellen |
Allgemeines Mietrecht |
| Sicherheitsleistung | Vermieter darf eine zusätzliche “Rückbau-Kaution” verlangen |
§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB |
| Genehmigungsfrei | Mobile Hilfsmittel (z.B. Haltegriffe ohne Bohren, Duschhocker) |
Mietgebrauch |
Darf ich als Mieter das Bad barrierefrei umbauen?
Ist ein barrierefreier Badumbau in einer Mietwohnung gesetzlich erlaubt?
Ja, als Mieterin oder Mieter dürfen Sie bauliche Veränderungen in Ihrer Wohnung vornehmen, um Barrieren abzubauen, sofern Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können und die Zustimmung des Vermieters vorliegt. Seit der Mietrechtsreform im Dezember 2020 ist dieses Recht im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert und stärkt die Position von Menschen mit Einschränkungen erheblich.
Früher war dieser Anspruch im § 554a BGB geregelt, heute ist er in den modernisierten § 554 BGB übergegangen. Das Gesetz besagt unmissverständlich, dass der Mieter vom Vermieter verlangen kann, bauliche Veränderungen zu dulden, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Dies gilt nicht nur für Menschen mit einem offiziellen Schwerbehindertenausweis, sondern für alle Personen, die aufgrund von Alter, Krankheit oder Unfall im Alltag eingeschränkt sind.
Ein barrierefreies Badezimmer ist kein Luxus, sondern die Grundvoraussetzung für ein selbstbestimmtes Leben im eigenen Zuhause. Stolperfallen wie hohe Badewannenränder oder rutschige Fliesen führen im Alter oder bei Pflegebedürftigkeit häufig zu schweren Stürzen. Der Gesetzgeber schützt daher das Interesse des Mieters auf körperliche Unversehrtheit und Mobilität in den eigenen vier Wänden.
Wann muss der Vermieter dem Badumbau zustimmen?
Unter welchen Voraussetzungen ist der Vermieter verpflichtet, dem Umbau zuzustimmen?
Der Vermieter muss dem Umbau zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse (wie Alter, Krankheit oder einen Pflegegrad) nachweist, die Maßnahme fachgerecht ausgeführt wird und keine unzumutbaren Nachteile für die Gebäudesubstanz oder andere Mieter entstehen.
Ein berechtigtes Interesse lässt sich durch folgende Nachweise belegen:
-
Einen anerkannten Pflegegrad (1 bis 5) der Pflegekasse.
-
Einen Schwerbehindertenausweis oder einen Reha-Bescheid.
-
Ein aussagekräftiges ärztliches Attest, das die Notwendigkeit der Wohnungsanpassung
bescheinigt.
Der Vermieter darf seine Zustimmung nur in seltenen Ausnahmefällen verweigern, wenn die sogenannte Unzumutbarkeit vorliegt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn durch den Umbau die Statik des Gebäudes gefährdet wird, Brandschutzauflagen (z.B. Blockierung von Fluchtwegen) verletzt werden oder die Bausubstanz nachhaltig geschädigt wird. Da ein professioneller Umbau von einer Fachfirma – wie der Wechsel von einer Badewanne zu einer bodengleichen Dusche – diese Risiken ausschließt, ist eine Ablehnung in der Praxis rechtlich kaum haltbar. Gerichte entscheiden bei vorliegender medizinischer Notwendigkeit nahezu immer zugunsten der Mieter.
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Welche Umbauten im Bad sind genehmigungsfrei?
Welche Veränderungen im Badezimmer darf ich als Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters vornehmen?
Alle kosmetischen Veränderungen sowie der Einsatz mobiler, nicht fest mit der Gebäudesubstanz verbundener Hilfsmittel sind genehmigungsfrei und gehören zum vertragsgemäßen Mietgebrauch.Hierzu zählen insbesondere:
Sobald jedoch fest installierte Objekte eingebaut werden oder in die Substanz eingegriffen wird, ist eine schriftliche Genehmigung zwingend erforderlich. Wer ohne Erlaubnis Fliesen abschlägt, Wände durchbricht oder Sanitärobjekte wie Badewannen austauscht, riskiert eine Abmahnung oder im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Wer zahlt den barrierefreien Badumbau in der Mietwohnung?
Muss der Vermieter die Kosten für den barrierefreien Badumbau tragen?
Nein, grundsätzlich muss der Mieter die Kosten für den barrierefreien Umbau selbst finanzieren, es sei denn, es wird eine freiwillige Modernisierungsvereinbarung getroffen. Mieter können jedoch erhebliche staatliche Zuschüsse und Förderungen in Anspruch nehmen, um den Eigenanteil zu minimieren.
Die wichtigste finanzielle Säule ist der Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen der Pflegekasse nach § 40 Abs. 4 SGB XI. [3] Liegt mindestens der Pflegegrad 1 vor, erstattet die Pflegekasse bis zu 4.180 Euro je pflegebedürftiger Person im Haushalt. Leben beispielsweise zwei Ehepartner mit Pflegegrad in der Wohnung, erhöht sich der maximale Zuschuss auf 8.360 Euro.
Darüber hinaus stehen folgende Finanzierungswege offen:
-
KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet mit dem Programm 159 zinsgünstige Kredite bis zu 50.000 Euro für den altersgerechten Umbau an – völlig unabhängig von einem Pflegegrad. Zudem ist für das Frühjahr 2026 der Neustart des beliebten Investitionszuschusses 455-B geplant, der bis zu 10 Prozent der Umbaukosten (max. 2.500 Euro) direkt bezuschusst.
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Träger der Eingliederungshilfe / Sozialamt: Liegt kein Pflegegrad vor, aber eine erhebliche Behinderung, können Kosten für die Wohnungsanpassung im Rahmen der sozialen Teilhabe vom Sozialamt übernommen werden (einkommens- und vermögensabhängig).
-
Steuerliche Absetzbarkeit: Wenn Sie keine oder nur teilweise Zuschüsse erhalten, können Sie 20 Prozent der Handwerker-Arbeitskosten (bis zu 1.200 Euro pro Jahr) direkt von der Steuer absetzen (§ 35a EStG). Bei medizinischer Notwendigkeit können die Kosten sogar als außergewöhnliche Belastung (§ 33 EStG) geltend gemacht werden.
Muss ich das barrierefreie Bad bei Auszug wieder zurückbauen?
Bin ich als Mieter verpflichtet, das barrierefreie Badezimmer bei meinem Auszug wieder in den Originalzustand zu versetzen?
Ja, nach dem allgemeinen Mietrecht hat der Vermieter beim Auszug des Mieters grundsätzlich das Recht, den Rückbau aller baulichen Veränderungen auf Kosten des Mieters zu verlangen, sofern im Vorfeld keine abweichende schriftliche Vereinbarung getroffen wurde.
Viele Mieterinnen und Mieter wissen nicht, dass das Recht auf den Umbau (§ 554 BGB) nicht automatisch von der Rückbaupflicht entbindet. Selbst wenn der Vermieter dem Umbau zustimmen musste, darf er beim Auszug fordern, dass die bodengleiche Dusche wieder entfernt und eine Badewanne eingebaut wird.
Tipp für Mieter:
Versuchen Sie unbedingt, eine schriftliche Verzichtserklärung des Vermieters auf den Rückbau zu erwirken. Da ein barrierefreies Bad im Zuge des demografischen Wandels den Marktwert einer Immobilie um 5 bis 10 Prozent steigert und die Wohnung für Senioren hochattraktiv macht, verzichten viele Vermieter gerne auf den Rückbau. Zudem besteht die Möglichkeit, eine Ablösevereinbarung zu treffen, bei der der Vermieter die Einbauten zum Zeitwert übernimmt.
Wie hoch ist die zusätzliche Kaution für den Rückbau?
Darf der Vermieter wegen des Badumbaus eine zusätzliche Kaution verlangen und wie hoch darf diese sein?
Ja, der Vermieter darf gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB eine angemessene zusätzliche Sicherheitsleistung verlangen, um die voraussichtlichen Kosten eines späteren Rückbaus abzusichern. Die Höhe orientiert sich an den realen, zu erwartenden Kosten für den Rückbau und ist Verhandlungssache.
Diese zusätzliche Sicherheitsleistung ist unabhängig von der regulären Mietkaution (die gesetzlich auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt ist) zu betrachten. Da der Rückbau eines Badezimmers (z.B. Fliesenarbeiten, Neuinstallation einer Wanne) sehr teuer sein kann, fordern Vermieter oft Beträge, die im Bereich der eigentlichen Umbaukosten liegen.
Für viele Mieter stellt diese “Rückbau-Kaution” eine enorme finanzielle Hürde dar. Um diese Belastung zu senken, können Mieter dem Vermieter alternative Absicherungen vorschlagen, wie beispielsweise:
-
Eine Bankbürgschaft (Mietbürgschaft), bei der kein Bargeld hinterlegt werden muss.
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Den Abschluss einer speziellen Versicherung.
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Eine Ratenzahlung der Sicherheitsleistung.
Schritt-für-Schritt-Anleitung: So setzen Sie den Badumbau als Mieter durch
Damit Ihr Badumbau rechtssicher gelingt und Sie keine Fördergelder verschenken, sollten Sie die folgende Reihenfolge strikt einhalten. Wichtigster Grundsatz: Erst die Genehmigung und Bewilligung einholen, dann den Handwerker beauftragen!
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Bedarf ermitteln und Wohnberatung nutzen
Analysieren Sie gemeinsam mit Angehörigen oder einer kostenlosen Wohnberatungsstelle, welche konkreten Anpassungen notwendig sind (z.B. Umbau Wanne zur Dusche, Erhöhung des WCs). -
Kostenvoranschlag einer Fachfirma einholen
Lassen Sie sich von einem spezialisierten Sanitär-Fachbetrieb ein detailliertes Angebot erstellen. Achten Sie darauf, dass die technischen Vorgaben der Barrierefreiheit (DIN 18040-2) im Angebot berücksichtigt sind. -
Schriftliche Anfrage an den Vermieter stellen
Senden Sie dem Vermieter einen schriftlichen Antrag auf Zustimmung nach § 554 BGB. Legen Sie das Angebot der Fachfirma, Skizzen und den Nachweis des berechtigten Interesses (z.B. Pflegegradbescheid, ärztliches Attest) bei. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Rückmeldung (üblich sind 4 bis 6 weeks). -
Zuschuss bei der Pflegekasse beantragen
Reichen Sie das Angebot des Handwerksbetriebs zusammen mit dem Pflegekassen-Antrag ein. Warten Sie zwingend die schriftliche Bewilligung der Pflegekasse ab, bevor Sie den Auftrag an den Handwerker vergeben. -
Durchführung und Abnahme
Nach Erhalt aller Zusagen lassen Sie das Bad von der Fachfirma umbauen. Reichen Sie nach Abschluss der Arbeiten die Rechnung und den Zahlungsbeleg (Banküberweisung) bei der Pflegekasse zur Auszahlung des Zuschusses ein.
Fazit: Ihr Recht auf Barrierefreiheit im Badezimmer nutzen
Ein barrierefreies Badezimmer bedeutet Lebensqualität, Sicherheit und den Erhalt der eigenen Selbstständigkeit im Alltag. Als Mieterin oder Mieter sind Sie im Jahr 2026 rechtlich besser gestellt, als viele vermuten. Dank des § 554 BGB kann der Vermieter notwendige Umbauten nicht einfach willkürlich verbieten.
Die größte Hürde im Mietverhältnis bleibt die Rückbaupflicht und die damit verbundene Sicherheitsleistung. Suchen Sie daher frühzeitig das offene Gespräch mit Ihrem Vermieter. Argumentieren Sie mit der Wertsteigerung der Immobilie und versuchen Sie, eine zukunftssichere, schriftliche Vereinbarung zu treffen, die einen Rückbau ausschließt. Kombiniert mit den Zuschüssen der Pflegekasse von bis zu 4.180 Euro lässt sich der Traum vom barrierefreien Wohlfühlbad auch in einer Mietwohnung erfolgreich realisieren.
FAQ
Die häufigsten Fragen
Nein, in der Regel nicht. Wenn Sie eine medizinische Notwendigkeit (z.B. einen Pflegegrad) nachweisen können, haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung gemäß § 554 BGB. Der Vermieter darf den Umbau nur bei schwerwiegenden baulichen Risiken oder unzumutbaren Beeinträchtigungen ablehnen.
Nein. Die Pflegekasse zahlt den Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen nur, wenn die Arbeiten fachgerecht durch einen professionellen Handwerksbetrieb ausgeführt werden. Zudem fordert der Vermieter für seine Zustimmung meist die Durchführung durch eine Fachfirma, um Gewährleistung und Schadensfreiheit zu garantieren.
Das ist eine schwere Vertragsverletzung. Der Vermieter kann Sie abmahnen, den sofortigen Rückbau auf Ihre Kosten verlangen und bei Weigerung das Mietverhältnis fristlos kündigen. Holen Sie daher immer zuerst die schriftliche Erlaubnis ein.
Nein, die gesetzlichen Sozialversicherungen (wie Renten-, Unfall- oder Pflegeversicherung) übernehmen in der Regel keine Rückbaukosten. Aus diesem Grund ist die vertragliche Einigung mit dem Vermieter vor dem Umbau so elementar wichtig.
1 Bundesministerium der Justiz. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 554 Barrierefreiheit.
2 SWR. Barrierefreier Umbau der Mietwohnung: Wer zahlt? (23.03.2026 )
3 KfW. Barrierereduzierung – Investitionszuschuss (455-B ).